下半年房地产市场走势推演

合富研究院*新发布的半年市场分析报告，对影响下半年市场的关键因素与市场表现进行了推演。市场将怎么走？分析人士认为，不同的阶段性经济环境决定了不同时期的政策侧核心。

从大概率看，现状房地产调控难有反转。但基于对国家宏观调控及目标分析，判断未来流动性定向宽松力度或将持续加大。汇率与杠杆率或具备更灵活调整空间，相关措施虽然并不直接利好房地产市场，但将对城市资产价值及市场供求形成支撑。

下半年房地产成交回落或许在所难免，但下行幅度有限。一线与二线城市房地产成交有可能已阶段性见底，风险主要来自三四线城市，由此可能对部分房企经营带来影响。

一个基本认知：

现状房地产调控追求长期转型效果，不会延续过往调控思路

合富研究院分析认为，无论从横向（时间发展趋势）还是纵向（不同政策之间的相互组合）分析，可以判断：中国自2015年后实施的系列政策均是为推动“国内经济转型”以及可能应对的“国际经济矛盾”打基础。

从房地产市场看，“资产价值”成为吸聚各种资金资源要素促进经济转型的关键核心；现状实施的房地产调控是为了追求长期转型效果，以往调控思路（“调控”与“维稳”不断更替）将不再延续。这将使房地产周期产生相应变化，长周期产生。

如何理解现状政策与政策目标?

当前宏观调控体系包括三大核心，指向7大目标

合富研究院认为“3大调控核心”是中国进入“经济新常态”后的主要调控思路，将长期坚持。

但7个目标有可能因应不同时期的经济背景及阶段性主攻目标而有所调整。

比较各项指标，判断币值与杠杆率具备更灵活变通空间

从现状观察，中国经济增长率的重要性有可能被持续弱化；“维持就业/经济转型/抑制国内金融风险”仍是重要目标。结合现状政策与数据考虑，未来对汇率与杠杆率的控制存在更灵活变通空间。

房地产调控难有反转，但流动性对实体定向宽松更加明显。虽然难以直接受益，但相关措施预计将对城市资产价值及市场供求形成支撑。

研判房地产成交走势：

下半年将出现稳健的走势

房地产长周期：房地产调控追求长期转型效果，以往调控思路不再延续，市场周期会变得更长。

一二线城市成交数据将出现回升：“严调控”多时的一二线城市成交或已阶段性见底，而影响房地产企业资金回笼的部分限制性措施有可能放开，这将推动一二线城市成交数据回升。

三四线城市成交增速继续回落：此类城市受政策的影响加大（见前述），成交增速继续回落，下半年有可能出现同比为负的月度成交数据。

总体来看，下半年将出现稳健的成交走势。

特别关注(1)

政府定向宽松力度有可能持续增大，但政策对房地产市场的刺激会低于过往时期

在流动性定向宽松同时，政府亦同时防范“释放资金”在房地产市场“先行打转”。例子是：6月底宣布降准（实施日期为7-5）后，四个城市相继出台“企业限购”。核心城市对房地产资金的定向调节力度亦有所加强。预计未来亦会有更多城市实施“企业限购”。

可以预期未来实施流动性定向宽松的力度会持续增大，但此类政策对房地产市场的刺激会低于过往时期。

特别关注(2)

资产价格维稳是未来政府施政的关键指向之一

如前所述，如果考虑“资产价值稳定”与“I级目标”高度相关，则可以认为核心城市（尤其一二线城市）资产价值难有显著下行空间，与此同时，政府亦将致力于抑制核心城市资产价格继续抬升。

并且 ，在受到经济下行冲击力度加大的下半年，对有可能产生“资产价值不稳”的部分改革措施（如，房地产税征收等），预计其推进将会充分考虑“系统性”与“稳妥性”。

特别关注(3)：

部分房企受三四线城市经营风险的影响可能加深

2018年部分规模房企基于“弯道超车”目标，在三四线城市取地相较以往更为激进。但从2018年开始，三四线城市受调控政策的影响亦更加明显。不排除由此对部分房企的整体经营带来影响，逼迫其走货压力进一步上升。

对于一二线城市而言，开发商受政府限制性措施影响，在一级市场新增土地储备减少将影响未来二级市场供应。

数据及图表：合富研究院，合富大数据