建立城乡统一的建设用地市场 甩开"逐步"欲何为

刚刚结束的十八届三中全会中提出，要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革。此言一出，便有业内人士注意到，相较十七届三中全会提到的逐步建立城乡统一的建设用地市场，少了“逐步”二字。

 甩开“逐步”二字到底意欲何为？上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，“可以期待，但别奢望。”他认为，建立城乡统一的建设用地市场，则会使土地利益分配格局，发生巨大变化，比如城市政府收入减少，而农村集体与农民收入增加。改革难度之大，可想而知。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫向记者表示，建立城乡统一的建设用地市场是我国土地管理制度改革的一个重大举措，为我国农村集体建设用地进入市场和城乡统一的建设用地市场的构建提供了机会并指明了方向。

少了“逐步” 未来土地市场或可期

 十八届三中全会提出，要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革。

党的十七届三中全会曾提出，逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。

谢逸枫表示，“建立城乡统一的建设用地市场”实质上是建立“同地同权同价”的土地市场，发展农村经济，缩小城乡贫富差距。破除城乡二元制，释放土地改革的红利。

 杨红旭则表示，少了“逐步”二字，可以期待，但别奢望。他认为，土地制度是一项根本制度，涉及几亿民众的切身利益，改革制度等于重新划分利益。过去半个多世纪，我国实行的是二元制的土地所有制，农村集体所有制与城镇国有所有制。

 十八届三中全会前，“383方案”提出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。

此言一出，便有业内人士分析，未来土地供应或从单一变成双轨，届时将对房地产行业产生重要影响。然而，也有分析人士认为，这项改革需要巨大的推进力。国土部很早前就在芜湖、苏州、湖州、顺德等地开展了农村集体建设用地流转试点，但效力仍不明朗。

谢逸枫认为，建立城乡统一的建设用地市场为我国农村集体建设用地进入市场和城乡统一的建设用地市场的构建提供了机会并指明了方向。有四层含义，一是完善农村土地产权体系。二是健全我国土地税法。三是统一城乡利用规划和地价体系。四是打破地方政府垄断土地市场。

 指明了方向 但仍需可操作性措施

  十八届三中全会前，杨红旭便预测称，“本次三中全会，肯定还会涉及土地改革，农村建设用地入市的方向与原则，但依然难以奢望会出台可操作性的政策与措施。这项重大改革，仍需要相当长的时间，一步步推进。”

核心财经领导小组办公室副主任、核心农村工作领导小组办公室主任陈锡文曾表示，农村集体土地的主要问题不是入市问题，而是在保证其权利的基础上，对其用途要有严格限定。

 2013年核心一号文件指出，用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作，加快包括农村宅基地在内的农村集体土地所有权和建设用地使用权地籍调查，尽快完成确权登记颁证工作。

杨红旭表示，从实际的推进步骤与进度看，在农村集体土地入市流转前，首先要做好农村土地确权工作，搞好确权，集体土地入市流转才能有基础、有依据、有序。

北京大学房地产研究所所长陈国强向媒体表示，三中全会公报中“建立城乡统一的建设用地市场”这一原则说明，实现城乡建设用地“同地、同权、同价”或成为未来土地改革的一个方向，两种土地所有制并存的状况可能会向并轨、统一的方向发展，这和我们之前的预期和期待是一致的。

“今后在征地、集体土地流转的过程中要体现这一原则，另外，对农村经济组织及农户的权益保障，对土地承包经营中的土地增值*的保障也会成为今后土地改革的核心。” 陈国强表示。

 此番十八届三中全会指出的建立城乡统一的建设用地市场确为土地市场带来方向性地指引，然而，中国现行的土地制度以及房地产行业和土地的利害关系都决定了土地制度改革刻不容缓，但仍需理清和协调好各方关系并做好相应监管。