农村集体建设用地使用权流转肩负产业升级重任

来源：吉屋网发布时间：2013-09-13 10:28:47

广东省佛山市南海区，位于珠江三角洲核心，紧连广州。南海区在上世纪90年代就由农民自发实现了集体土地的股份化，村集体对于集体土地的集中利用，为此后南海区经济快速发展奠定了基础。然而近年来当地经济转型升级要求日益迫切，原有的旧城镇、旧厂房、旧村居也亟待更新。于是，南海区的农村集体建设用地使用权流转的进程不断加速。

　　联滘村，位于南海区大沥镇。在广东乃至全国，大沥镇有色金属制造、内衣加工等产业都有举足轻重的地位。然而就在几年前，联滘村更为闻名的产业是垃圾回收，当时曾有媒体将联滘村称为“一个被垃圾左右的村庄”。本世纪初，联滘村委将本村的集体建设用地散租给垃圾处理档口。到2007年整治前，有2000余个档口在联滘处理来自世界各地的垃圾。粗犷低效的土地利用模式让联滘村付出了巨大的代价，联滘村民中患有鼻咽炎的比例比其他村庄高出三倍。联滘社区经联社社长黄树荣介绍，当时平均每平方米1.8元的租金，远远抵不上村里每年要支出的垃圾处理费、清渠费、道路维修费等，仅仅是垃圾处理费村里每年都要倒贴400多万元。

　　从2007年开始，联滘村开始对垃圾回收产业进行清理。经过对废旧厂房的拆除改造，从前闻名全球的垃圾回收核心建起了广佛国际商贸城。黄树荣介绍，联滘村对于集体建设用地的利用还在继续。他们将复制广佛商贸城的开发模式，在现在的联滘村委办公片区，未来将建成联滘商贸核心。联滘商贸核心包括白领公寓、高端写字楼，联滘村准备拿出7000万资金启动这一项目。

　　由于是在集体建设用地上建设开发，联滘商贸核心的开发模式与传统的国有土地开发模式并不相同。黄树荣表示，联滘村准备拿出7000万入股这一项目，目的是至少换取3万平方米的出租物业，这将为联滘村民提供持续的收入来源。对于余下的物业，黄树荣称将引入正规的房地产开发商。开发商将得到部分物业的使用权，几十年后这些物业*终收归村集体所有。“这实际上是一个BOT项目。”联滘社区经联社社委潘浩彬说。

　　事实上，联滘村的做法已经构成了村集体建设用地使用权的流转。在南海，还有很多更加彻底的集体建设用地使用权流转案例。在南海区政府所在地桂城街道，一片占地72亩的旧工业区即将变身为城市综合体丽日广场，该项目被当地政府视为土地使用权流转的成功典型。

　　与联滘商贸核心相比，丽日广场的土地使用权流转更为彻底。2012年6月，桂城街道通过当地搭建的农村集体资产交易平台，以2.3亿元的价格对这一地块进行土地流转，把土地交给佛山丽日东方房地产有限公司使用40年。土地使用期满后，其上盖物业归村集体所有。当地政府在相关文件中表示：“以土地流转的方式实施城市更新，不但保障了农村集体经济的可持续发展，而且为南海推进旧村改造开拓了新思路。”

　　一位佛山房地产人士介绍，如果该地块以正常的招拍挂形式出让，开发商付出的土地成本可能是土地流转模式的10倍。