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这座城市地价和房价没有下跌空间

来源:吉屋网   发布时间:2019-11-11 11:27:11

       重庆前三季度土地出让金1154亿元,跻身土地出让金超千亿元的9大城市之列,其他8个城市依次为杭州、苏州、上海、武汉、北京、南京、天津、宁波,重庆在西南城市群中可谓一枝独秀;纵向对比,2018年重庆全年土地出让金869元,今年前三季度较这一金额增加32.7%。

  但是,重庆前三季度住宅用地成交均价只有5359元/平方米,远低于其他8个城市,甚至低于同类强二线城市武汉的5781元/平方米。面粉价格决定面包价格,这也使得重庆今年房价均价只有12282元/平方米,同样远低于其他8大城市,甚至低于同类二线城市武汉的17135元/平方米,以及西南城市群重成都13155元/平方米、昆明12907元/平方米。

  在很多重庆人眼里,这座城市的地价和房价没有下跌空间。一位全国性房企重庆区域公司负责人告诉记者,“重庆今年上半年的土地市场很火,下半年稍微好一些。重庆的土地价格一直很低,得益于上半年土拍市场火热,价格才上涨了一些”。

  重庆前三季度土地收入实现千亿的背后,除了价值洼地中上涨的土地价格,还得益于其土地储备制度与“地票制度”下强大的土地供应量。伴随着土地供应价格与条件的一些变化,重庆的房价也开始发生变化。

重庆土地市场供应量排在全国前列是不争事实。但其土地价格上涨背后,则离不开开发商的“加持”。

  今年以来,不少外来房地产企业首进重庆,如领地首入重庆落子鹿角,顶融置业也首次以招拍挂形式亮相重庆,斩获中央公园地块。与此同时,一些早年进入重庆的开发商也加大买地力度,今年1至10月,万科拿地金额96.3亿元,较去年同期上升92.8%;蓝光发展(600466,股吧)拿地金额55.6亿元,同比增长192.9%;中国铁建(601186,股吧)拿地金额42.5亿元,同比增长967.8%。此外,保利发展、迪马股份(600565,股吧)、重庆宏烨实业的拿地金额都同比有较大幅度增长。

  上述重庆房地产市场研究人士告诉记者,“其实融创今年在重庆的拿地力度也是比较大的,先后和东原、合景等联合拿地,也有几块地是独立拿的,*溢价率达67%。融创还是今年10月份的月度首位”。事实上,开发商的涌入一定程度上推升了土地价格,比67%更高的是,中铁建在大渡口中心拿地溢价率86.02%,融信在渝北区拿地溢价率更是高达92%。

  之所以被青睐,开发商除了看重重庆土地价值“洼地效应”,以相对低廉的土地价格快速“蓄水”外,背后与重庆近年来调整供地结构也有关系,尤其政府在土地供应方面提高了纯住宅用地的比率。一组数据显示,近5年,重庆纯住宅土地在总土地供应中的占比发生了这样的变化,2015年23%、2016年48%、2017年46%、2018年41%,2019年占比提高到65%,是近10年来首次突破50%。

  另外,也有分析人士认为,2018年重庆全市常住人口3101万人,比上年增加26.63万人,其中常住人口增加10.75万人,净流入15.88万人,这种净流入和潜在需求也是开发商瞄准重庆市场的原因之一。


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