- 董董:谁来点评下中建御湖壹号这个盘?
- 小石头:地段还行
- 七七妈:性价比高
- 春暖花开:未来升值空间还是有的
- 阿霞:周末一起约看房呀
- 大头明:售楼处美眉不错,哈哈
今天咱们探讨一下土地供应中的一个点:*近的土拍价格。
01 土拍价节节高升,房价怎么跌?
九龙坡滩子口地块成交楼面价13549/㎡;
九龙坡大杨石地块,成交楼面价9600元/㎡;
龙溪地块,楼面价为13167元/㎡;
两江新区两路组团标准分区成交楼面价9000元/㎡;
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02 从土拍价预测未来新盘房价
为何要关注土拍,因为通过土拍价格,可以预测将来的楼盘建面均价。
以前地价便宜的时候,很多人都习惯简单粗暴的将地价*2倍测算开盘价,地价*2.5倍测算开盘*限价。
但现在地价越来越贵,用原来那个公式测算已经不合理了。
03 楼盘建面均价怎么算才合理
建面均价=楼面价*(1+7%*2)+建安成本(3000元)+销售成本(1000元)
①房企拿地融资成本一般为5%-8%,这里取中间值7%算,一般从拍地到回款大概要1-2年时间。
②3000元的建安成本可以修出不错的楼盘,有些品质一般的楼盘建安成本才2000元出头。
这里的建安成本,指常规成本,不包括政府和开发商约定的修*、修路和修公园等配套。
③销售成本包括广告成本、分销成本等。
04 测算*近拍地建面保本价
九龙坡滩子口楼盘保本建面均价为:
13549*1.14+3000+1000=19445元/㎡
中央公园楼盘保本建面均价为:
9000*1.14+3000+1000=14260元/㎡
龙溪地块楼盘保本建面均价为
13167*1.14+3000+1000=19010元/㎡
05 保本价卖?开发商:我不赚钱?
请注意,刚刚测算的这些楼盘的建面价格全部为保本销售价格,还没算上开发商的利润空间。
开发商拍地之前都有详尽的项目利润预估表,如果项目不能盈利,开发商正常情况下是不会拿地的。
今年低地价楼盘都消耗得差不多了,限价盘也越来越少。明年这些高地价房入市了,你猜,新盘要卖多少钱?
还有一小撮人,认为土拍价是假的,是开发商为了配合xx托高地价。即使这个假设是真的,开发商会让利给购房者吗?与大势对抗*终吃亏的还是刚需。
06 抓住下半年买房时机
今年二手房整体行情不怎么好,新盘却很火。
主要就是因为开发商之前囤的地便宜,限价新盘比较多,购房者选择面大。
下半年,正是买房的好时候。一来夏季本身就是楼市传统淡季,二来开发商资金链紧张,会有微折扣(*近有消息传,十多个知名开发商被暂停一切融资活动)。
不过也要注意一点:有些本身不值那个价的渣盘也会假借打折,浑水摸鱼,趁机出货。
很多刚需打算买房时,因为对大笔钱款支出比较谨慎,容易被身边人的态度所影响。
07 买房路上坑你的都是身边人
老汉说,房价要跌,你听了,结果房价涨了。准丈母娘说先买房再扯证,然后结不到婚了;
老公说,房价要跌,先等等,然后想买的*房泡汤了,娃儿是不是要去家附近那个撇*读书?
同事说,房价要跌,现在买就是傻,不如先买理财观望一下,然后给你推荐了一个p2p产品。
结果房价涨了,你和同事买的p2p爆雷了,极度郁闷。你忽略了一个问题,同事是本地土著,家里有房,只有你还没房。
08 听人劝,吃饱饭,要看劝人的是谁
事实上,这些来不来就说房价要跌的人,他们既不是房地产专业人员,也不是政府官员,更不是资深投资者,有些人甚至都没有买卖房产的经验。
你要听别人意见,至少也听一听*近几年在重庆买卖过两套以上房产的人的意见。
他们经历了2轮以上完整的买卖流程。
他们用真金白银,贴身感知了买方市场;出售房产后,又有沉甸甸的过手金银经历,0距离触摸卖方市场。
他们是离市场*近,真正在房产一线打滚的人。听得到市场*真实的声音,才能窥得波谲云诡的楼市走势规律。
09 嘴炮耽搁了多少刚需
没有经历过的人,自然不会懂得。但这些人却来跟你谈房价走势,为你的人生重大抉择做指导,不知是哪里来的自信。
犹如不会游泳的人,去给你指导泳技,够资格吗?你凭什么要信嘴炮的话?
在现在这个行情里,劝人莫买房,犹如杀人父母。
有些刚需家庭经济是真的不宽裕,本来可以踮脚勉强够上郊区新盘的车。再被误导,可能这辈子都买不起房了。
所以,刚需还不出手,在等什么?