朱海斌：中国房价增速与国际相比并不高不会崩盘

来源：搜房网发布时间：2014-12-25 16:59:29

摩根大通大中华区领头经济学家朱海斌表示，在过去2004年到2013年九年内，中国房价上升了84%，与美国大致相当，并且低于很多国家;中国房价更像日本的1973年而不是1989年，不会出现崩盘，但是房地产*会保持个位数增速。

他认为，在未来一两年更可能出现的是局部的，或者是中部的调整，而不会出现崩盘式的下滑。一方面城镇化的过程来看未来的需求仍然很稳定;第2个方面收入增速比较显著;第三个原因可能是房价下跌的情况，政策方面有很大的调整空间。

此外，朱海斌表示，扣除通胀的上涨率这一部分，在过去2004年到2013年九年内，房价上升了84%，这是中国现在面临的一个情况。一些欧美国家，在全球金融危机之前，美国2007年到2005年实际房价上涨是86%，扣除通胀。中国是84%，就是跟美国大致是相当的，英国从1997年到2007年十年内上升了118%，西班牙也是118%，略超过中国。所以2004年到2013中国的房价上涨速度跟英国和西班牙并没有太大的区别。

“金砖国家”，即巴西、俄罗斯、印度、中国和南非五个国家中，巴西2005年到2013年实际房价上涨也是扣除通胀是139%，俄罗斯从2001年到2008年七年实际房价上涨是182%，南非1998年到2007年房价上涨187%，中国是84%。“也就是说这些主要的发展中国家，他们在过去的十年，他们房价上涨速度要比中国更快。所以我觉得从房价的角度，仅仅这么看的话，说中国房价上涨速度*快，这个没有太多的论据来支持。”

朱海斌表示，日本在1973年以后出现了第1次房价崩盘，1973年之前日本在1966年到1973年是非常强的房价上涨趋势，上涨了126%。在1974年—1976年间有了下跌，之后又有了上涨，又出现了20年的房价下跌。那过去20年，目前的日本房价是回到了1973年前的水平，他是70年代末和80年代末这么一个调整的情况。

“如果我们现在是1973年日本的情况，如果我们能避免像日本当年出现的后十年的情况的话，那我们房价大幅度下跌的可能性会小很多。”朱海斌表示，“几个主要的原因，我们看金融体系的信贷周期，除了房价上升之外，另外我们看信贷周期，信贷增速，中国目前过去几年，日本在80年代末非常接近，包括我们金融体系的风险，中国目前跟日本90年代初80年代末非常接近。另外人口结构，人口老龄化，劳动人口的情况，跟日本90年代初80年代末非常接近。这也是大家为什么会讨论中国会像日本80年代末一样的危机，就是这个原因。”

朱海斌指出，我们可能并没有太担心中国在未来会出现一个长期的，剧烈的这么一个房价下跌的情况。更重要的可能是要在政策上做调整，怎么样防止从过去我们更多着重对增量的一个政策，比如说限购、限贷，更多关注到对存量，比如说二套房，租房上做一些倾斜。

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