房企扩张机会：地产股齐跌 买股票还是买地皮？

2月24日，一则关于兴业、交行等大型银行暂停房地产业务领域贷款的消息，引发当日地产板块全线*，A股地产板块132只个股中仅有11只上涨，上实发展（600748，SH）、格力地产（600185,SH）、华夏幸福（600340,SH）等5只个股跌停，行业龙头万科A（000002，SZ）与保利地产（600048，SH）分别下跌6.56%和8.51%。一时间市场风声鹤唳。

　　地产股集体受挫后，有观点认为，从二级市场购买那些价格遭遇重挫的房地产企业的股票，从而间接持有这些企业所开发的房地产项目所花费的费用，或许比通过土地市场招拍挂获取土地后再开发地产项目的费用更低。

　　部分房企市值低于拿地金额

　　实际上，自2013年起，地产股就成为资本市场抛售的主要对象。通信达的统计数据显示，房地产板块指数于2013年初开盘报1437.56点，截至2014年2月24日收盘，该指数报收于1092.87，整体跌幅达到24%，同期沪深300指数跌幅仅为13.2%。

　　彭博的统计显示，2013年包括万科、保利地产等18家重要上市房企中，仅有碧桂园（02007，HK）、世茂房地产（00813，HK）、旭辉控股集团（00884，HK）等5家上市房企的股价实现上涨，多数地产股走势低迷。

　　此外，2013年共有金轮天地、五洲国际、当代置业等7家房企成功上市，但这些公司的股价表现大多不理想。记者统计发现，截至今年2月7日，金轮天地、当代置业、景瑞控股与时代地产收盘价依然低于招股价。

　　此外，截至2014年2月27日收盘，万科A、保利地产、恒大地产（03333，HK）、 中 国 海 外 发 展（00688，HK）、佳兆业集团（01638，HK）等公司的总市值分别为726亿元、477亿元、507亿港元 （约合402亿人民币）、1684亿港元（约合1335亿人民币）、129亿港元 （约合102.3亿人民币）。而克而瑞提供的数据显示，万科、保利地产、恒大地产、中国海外发展、佳兆业2013年的拿地金额分别为888亿元（前10个月）、582亿元、486亿元、381亿元、141亿元。

　　对此，有观点认为，有并购意向的房企只要通过资本市场以目前的市值收购这些上市公司，就可以“低价”获取上述公司去年花高价获得的土地。当然，这种直接从资本市场收购上市地产公司股票，进而获得公司土地项目的情况在现实中多数难以实现。

　　旭辉集团副总裁朱瑜就告诉记者，在港股市场形成5%以上的股权收购即形成要约收购，需要向*者公告。另外，控股股东也不会轻易把自己手上的“肥肉”割舍给他人，类似2013年绿地收购盛高置地，以及上实城开收购中新地产的案例，其实在资本市场上并不多见。

　　“曲线拿地”更划算？

　　相比之下，房地产企业旗下项目公司之间的并购更为现实。

　　中原地产的研究数据显示，*近数周，内地一些产权交易所的房地产类项目挂牌在增加。截至2月25日，北交所挂牌的房地产类项目达到了27宗，其中2014年以来挂牌的项目达到了19宗。上海产权交易所的挂牌房地产类项目也达到了16宗，合计市值接近百亿。

　　中原地产领头分析师张大伟认为，目前资金紧张逐渐开始对部分融资压力大的中小企业产生影响，出售股权换取资金成为这部分中小企业融资的一个重要手法；从全国的情况来看，部分区域市场已经逐渐出现“洗牌”迹象，随着大量房企开始回归一二线城市，这些区域市场的竞争压力在加大。与此同时，在三四线城市的房地产市场，由于已经持续了较长时间的停滞，中小企业退出市场的情况也在增加。

　　此外，部分中小型上市房企也面临被整合的压力。辉立证券分析师陈耕认为，周期性行业进入下行通道时，往往会出现行业整合的浪潮。由于目前土地的价格依然高企，而一些企业的股价却持续低迷，通过二级市场收购公司股票从而实现“曲线拿地”相对来说比直接拿地更划算。

　　盛富资本与协众国际总裁黄立冲则表示，过去几年，由于我国房地产市场整体发展状况良好，大多数上市房企都没有经历过危机，即使个别企业出现资金紧张状况，往往会通过出售项目来解决，大多数房企并不需要通过出售股权求生存，因此市场上也就没有出现太多股权并购案例。

　　“虽然现在房地产市场的发展不像过去那样平坦，但也还远没有到*坏的时候，如果未来市场与资金面持续恶化，或许会造成部分拥有良好土地储备的中小型上市房企财务状况恶化，这些企业为了保命可能愿意将股权打折出售，类似2012年的绿城，这将为资金充裕的大型地产企业提供了良好的抄底机会。”黄立冲进一步指出。

　　据记者了解，港资房企九龙仓已尝到了 “抄底”地产股的甜头。2012年6月，绿城中国（03900，HK）宣布向九龙仓配售两批新股，认购价为5.2港元，截至今年2月26日，绿城中国股价攀升至10.5港元，这意味着九龙仓此笔股权*仅账面增值已达到100%。