中小城市"造城"运动不止 楼市泡沫已从底层破裂

在城镇化的噱头吸引下，地方政府被开发商稍加鼓动，便纷纷加入“造城”计划之列。二三四线城市中无论是成都的天府新城，亦或被广泛报道的鄂尔多斯、贵阳等地，由于生活配套设施不完善，当地人依然习惯在老城新区两地奔波，而变化*快则是望其项背的房价。
　　三四线城市房地产市场泡沫已经开始破裂。业内人士担忧，各地缺乏配套设施的造城计划，如今一味享受政策扶持，未来都面临着“被城镇化”、“空城”等市场崩盘风险。
　　地方政府热衷“造城” 生活配套往往不足
　　10月29日，引资总额高达750亿元，号称40*可达广州核心区的广州萝岗中新知识城项目举行开工仪式，至此，广州国际金融城、天河智慧城、花都国际空港城、南站商务区等十大新城计划将接踵而来。此外比邻广州，去年获批一等别的南沙滨海新城、佛山新城等也在遍地开花。
　　在广州市社科院一等研究员彭澎看来，对于北京、上海、广州这样的一线城市来说是有必要建造新城的，因为一线城市的人口密度太大，随着外来人口不断增加，人口的压力使得这些城市有必要通过新城分担部分人口。
　　但是，近年来随着一线城市风起云涌的造城计划，诸如成都、天津、南昌等二三线城市也不甘寂寞，也加入了造城之列。
　　早在2003年成都修订的城市规划中就提出打造城南副核心计划，预计到2020年市区面积扩大6倍，期间引进IBM、诺基亚、英特尔以及华为等各路资本建立产业园区。2011年，以现代制造业为主的国际化天府新区概念出炉，到今年年初，天府新城规划才正式获批。
　　早在2000年，南昌政府就已正式启动红谷滩新区打造，其中的核心商务区或将成为华中地区的金融核心区（CBD）；天津滨海新城更是汇集临空产业区、新生态城、临港工业区等9大功能。
　　今年9月底，记者曾走访宁波慈溪这样的四线城市，在开辟城东商务新城后，政府核心又移师城西，吸引保利这样大房企进入，现场遍地只见各家房企楼盘罗列，但同时，当地人气、生活配套设施却明显欠缺。
　　彭澎表示，政府造城的一种模式是先搞房地产，随后再完善配套设施，进行产业转移；另一种就是先搞产业，再搞房地产、CBD。值得注意的是，只有产城联动，产业和房地产相互跟进，才能带动就业和置业。
　　“现在广州南沙建的新城，由于距离市区较远，地铁等交通设施也不方便，娱乐设施较少，有的人虽然在那边买了房，但迟迟没有搬过去住。同样佛山建的新城，临近电视台、体育城，但是相关的配套设施还没有完善，人气也不足”，彭澎说。

　　政府规划先行易偏差 造出“鬼城”无人住
　　“一直以来政府部门都是采取先规划，再投产这种模式，往往造成新城建好了但却没人住的现象”，中原集团市场研究部总监刘渊指出，十几年前上海、广州新建的写字楼目前还处于过剩的状态，二三线城市建设的新城在空置率高、人流量不足方面的问题可能要比一线城市严重一些。
　　据近期广州不少机构季度报告显示，珠江新城CBD第三季度写字楼的空置率依然达13%,维持全市高位，由于商业供应量大，租金也面临下滑风险。
　　刘渊认为，政府规划先行的好处是政府能够进行整体上的规划，完善基础设施、道路建设等方面，但弊端可能导致规划偏差的风险，如果供应量过剩，超过需求，就会产生问题。
　　“现在来看，红谷滩新区虽然比10年前入住率提升，但是晚上还是没什么人气。相比老城区，教育医疗依旧没那么方便”，一位在南昌某国企单位上班的小蔡对于新城如此感慨，南昌新城10年前政府就开始打造规划了，直通老城的第1条地铁，1号线也要到2015年才开通。
　　同样，家住成都老城区的刘佳，在成都世纪新城国际会展核心附近上班，“现在上下班就是在老城区和新城区之间来回奔波，那边基本都是写字楼，吃饭、逛街都不方便，都是自己带盒饭”，她无奈说，每天耗在路上的时间起码2个多*，通常晚上回到家吃过饭已9点过。
　　成都地产行业一圈内人士告诉网易财经，天府新城属于政府打造天府新区的一部分，“以前号称打造城南CBD，现在又换个新的说法，叫产城一体，依托成都高新区，四川新加坡工业园区，重新修一个新城，为产业发展服务。”
　　“规划天府新区要入住680万人口，但目前才200万，也就意味着未来5-10年填满400万人口空缺”，上述地产圈人士对此表示担忧，“但人从哪里来？尤其是写字楼，已经严重过剩，一到晚上就是一座空城，不仅写字楼黑的，很多住宅也是黑的”，他说。
　　面对大规模的造城运动，广州地产专家邓浩志坦言，一线城市造新城是为了满足经济发展的需要，对于二线城市来说，每个城市自身的发展条件不同，情况不同，不能一概而论。目前甚至三线城市也开始搞CBD以及居住产业，发展速度较快，但这些城市的CBD往往很难存活，金融产业更适宜在一线城市发展，二线城市的金融产业往往也很难存活。
　　*近一两年，已有多个地方被爆出“鬼城”等消息，鄂尔多斯、贵阳等地更被频频提及。“二三线城市可能会出现“有硬件无人口”的现象，导致“空城”、“鬼城”的出现。”邓浩志强调，高空置率、配套不足并不是由政府规划导致的，导致这些问题产生的较大根本是资金问题，用时间来换资金，这是许多新城的做法。
　　商业地产供应同时过剩 三四线城市泡沫破裂
　　作为地方政府造新城计划的一部分，各地的商业地产发展迅速，并引来房企新一轮圈地运动。写字楼、零售物业等等多种商业地产这两年在中小城市获得大量繁殖机会，进而出现过剩现象。
　　据世邦魏理仕近日房地产三季度市场调查显示，不论是写字楼还是零售物业，本季度新增供应集中在二线城市，单从第三季度全国写字楼新增供应来看，高达100.5万平方米，尤以华西市场为主；零售物业方面，全国范围新增供应量约220万平方米，环比增长273.7%，新增体量中有近八成位于二线城市。
　　“二三线城市商业供应太大，成都办公楼过去18个月总存量已从290万平方米增加到当前470万平方米”，世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟表示，“商业地产对当地就业、经济有拉动作用，政府不会下重手整顿，因此现在并不担忧会有针对性政策出台，反而担心政府推出太多商业地。”
　　“中小城市尤其是三四线城市更多的只是以产业新城为名，直接进行房地产市场开发”同策咨询研究核心总监张宏伟如是说，在缺乏产业导入与支撑的前提下，不少城市出台新的产业发展规划，以此为基础开发产业新城。
　　他指出，这种“被城镇化”将会导致市场供应没有办法顺利去化，或者卖出去的房子由于配套不全等原因没有人居住成为“空城”。“‘被城镇化’与‘空城’导致二三四线等城市面临比较大的市场风险，缺乏产业与配套势必会助推这些城市面临崩盘的风险”，张宏伟说。
　　国务院发展研究核心主任李伟日前在北京一个公开论坛上指出，国内房地产市场风险仍在进一步积累，区域性分化趋势越来越明显，目前三四线城市房地产市场却呈现出土地供给和住房供给双松的局面，温州、鄂尔多斯等地的房价已经开始下跌，出现了泡沫破裂的现象。